En nuestro dia a dia como gerenciadores de edificios, nos topamos con la consulta recurrente que más preocupa a los Consejos de Propietarios: ¿Cuáles son sus deberes y responsabilidades a la luz del actual Código Civil y Comercial de la Nación? En esta nota te lo contamos.
Para la antigua Ley de Propiedad Horizontal 13.512, el Consejo no existía. Algunos reglamentos creaban esta figura, y a veces, incluso, algunas asambleas lo establecían, pero la figura del Consejo ha sido siempre difusa y ha dado lugar a grandes debates y también a muchos malos entendidos.
A partir de la entrada en vigencia del Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, en agosto de 2015, se estableció en su artículo 2064 que:
La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:
- Convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
- Controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
- Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
- Ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
- Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir obligaciones
Tal como puede leerse en la primera parte del artículo: “la asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios” por lo cual podemos concluir que la existencia del consejo de propietarios no es obligatoria, sino optativa de cada ente consorcial, por lo que será una atribución de la asamblea (que es el órgano deliberativo por medio del cual se toman las decisiones que hacen a la vida consorcial) decidir conformar un Consejo de Propietarios o no, en tal caso la asamblea requerirá para sesionar el quórum de la mayoría absoluta y la misma mayoría para la designación.
La norma no establece la cantidad de miembros que debe tener el Consejo (aunque los reglamentos pueden definirlo internamente) en cambio, si se establece como requisito la necesidad de ser propietario para ser miembro del Consejo.
Excepto los casos indicados expresamente en el artículo 2064, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones. Estando en funciones, este último es quien debe administrar y representar legal y administrativamente al consorcio.
En el supuesto que el administrador, por algún motivo (vacancia, ausencia, etc.) no ejerza su mandato, el consejo de propietarios se encuentra facultado para administrar temporariamente el consorcio, convocando, en caso de vacancia, dentro de los 30 días, a una asamblea extraordinaria a los fines de designar nuevo administrador.
Este también se encuentra facultado a convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo.
El Consejo cuenta con atribuciones para fiscalizar los aspectos económicos y financieros del consorcio y puede autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios.
Para finalizar, y en cuanto a las responsabilidades del Consejo, es necesario mencionar algunos artículos del Código Civil y Comercial que nos permitirán un mejor análisis:
El art. 148 inc. h) reconoce que el Consorcio de Propietarios es una Persona Jurídica Privada.
El art. 1763 establece que: las personas jurídicas, responden por los daños que causen quienes las dirigen o administran en ejercicio o con ocasión de sus funciones. Es sumamente claro el artículo en cuestión, en cuanto la responsabilidad le compete a la persona jurídica siempre y cuando los daños provocados por quienes la administran sean hechos en ejercicio o con ocasión de sus funciones.
El art. 2065 confirma que quien administra la persona jurídica del consorcio es el Administrador, órgano ejecutivo y representante del consorcio.
Teniendo en cuenta ello, por un lado, el Consorcio responderá por los daños que provoque su Administrador en ejercicio o con ocasión de sus funciones y, por el otro lado el Administrador responderá frente a la persona jurídica del Consorcio, sus miembros o terceros por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión (Art. 160 del Código Civil y Comercial)
Luego de realizado este análisis podemos concluir que no se eximiría al Consejo de Propietarios de responsabilidad tanto frente a terceros como frente a la misma persona jurídica del Consorcio, es el caso de acefalía de la administración. Es decir que, durante este único y exclusivo lapso, como el Consejo de Propietarios ejerce la Administración provisoria del consorcio, sería responsable frente a terceros como frente al Consorcio por los daños causados.
Existen diferentes estrategias, controles y recursos para limitar la responsabilidad de los Consejos de Propietarios, si estás interesado en conocer más,contactanosy te contamos cómo podemos ayudarte.
(*) Marcos Villanueva es abogado por la Universidad de Buenos Aires, especialista en Derecho Inmobiliario por la misma institución, y adicionalmente cuenta con estudios de posgrado en Real Estate Management en la Universidad Torcuato Di Tella, entre otros.
