Humedades y otros daños: ¿paga el propietario o la constructora? (2024)

Una problemática muy frecuente y que genera grandes conflictos, son las eternas humedades. En una Propiedad Horizontal, éste problema puede tener 3 responsables: la copropiedad, un propietario o la constructora. ¿Qué hacer?

Cemento, ladrillo, hormigón, etc., todos los materiales de construcción reaccionan distinto según la humedad circundante por motivos de la temperatura, luz solar, ventilación, etc.

Por ello, es que aparecen las indeseables humedades visibles, como colonias de hongos (manchas negras), o en pequeñas gotas (popularmente conocido como la transpiración de pared), o el conocido abombamiento de la pintura.

Humedades en Propiedad Horizontal ¿Quién responde?

Las zonas donde aparecen con mayor frecuencia es techos, pues en su parte superior hay balcones, baños, terrazas, desagües por lavaderos, lavaplatos, patios, etc.

De igual manera, en paredes que colindan con desagües, zonas verdes, canales de aguas lluvias, etc.

Para determinar quien es responsable en una Propiedad Horizontal por las humedades que aparecen en nuestro apartamento o casa al interior de una P.H. lo primero que tenemos que tener claro, es la clase de bienes que encontramos al interior del Edificio o Conjunto, veamos:

• Bienes privados o de dominio particular
• Bienes comunes
• Bienes comunes esenciales
• Bien común de uso exclusivo

Responsabilidad de la Propiedad Horizontal:

Cuando la humedad proviene de los bienes comunes esenciales, como por ejemplo del mismo terreno (humedades subterráneas) o provienen de tuberías de servicios públicos de la P.H. en general o por falta de mantenimiento en la impermeabilización de fachadas y techos. Dichos arreglos corresponden ser solucionados directamente por la Propiedad Horizontal a través de su Administrador.

Cuando la humedad provenga por ejemplo de un balcón, terrazas, cubiertas o patios y éstos son de acceso para todos los propietarios, corresponde a la P.H. solucionarlo.

Pero si el balcón, terraza, cubierta o patio, son bienes comunes, pero de uso excluso (aquellos que por su ubicación solo puede tener acceso un propietario y no todos), correspondería su arreglo al propietario que está gozando el uso del Bien Común de Uso Exclusivo, como se explica a continuación.

Responsabilidad de un Propietario:

Por regla general, todo lo que está debajo de mi loza o baldosa, correspondería solucionarlo directamente a la Propiedad Horizontal si es por ejemplo la fractura de tuberías generales de desagües o agua potable de zonas comunes. Pero si la humedad proviene del daño de una tubería privada (aquella que ingresa a una zona privada dentro de la P.H.), corresponderá su arreglo al Propietario.

Igual sucede cuando la indebida instalación de baldosas o losas en baños o cocinas, hace que se filtre el agua y afecte a la propiedad ubicada en la parte de abajo.

Y como ya lo anotamos, si el balcón, terraza, cubierta o patio, son bienes comunes, pero de uso excluso (aquellos que por su ubicación solo puede tener acceso un propietario y no todos), correspondería su arreglo al propietario que está gozando el uso del Bien Común de Uso Exclusivo.

Es menester recordar, que el propietario tiene que hacer los respectivos arreglos una vez le hayan informado del problema que proviene de su área privada, además de tener que resarcir los daños que ocasione a los vecinos o a la misma Propiedad Privada. Veamos la norma sobre el particular:

“Artículo 18. Obligaciones de los Propietarios Respecto de los Bienes de Dominio Particular o Privado.En relación con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes obligaciones:

2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.”

Responsabilidad de la Constructora:

Si bien la Ley 675 de 2001 establece que la Constructora hace entrega de la administración provisional a la nueva Asamblea de Copropietarios una vez haya vendido las propiedades privadas que representen al menos el 51%, esto no lo exonera de algunas responsabilidades que se mantienen, por ejemplo, cuando las fallas sean estructurales, entre otras, la mala impermeabilización de paredes y pisos al momento de su construcción (no confundirse con su mantenimiento), pues sería una responsabilidad de la constructora.

Asimismo, las actuales normas técnicas sobre construcción y sismo-resistencia, establecen unos parámetros de toleración de tuberías y fisuras que no generarían la conformación de humedades.

En todo caso, la constructora como Administrador Inicial, está en la obligación de entregar al Administrador Definitivo (nombrado por la Asamblea de Propietarios) todos los documentos y planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios. De tal manera que si usted tiene problemas de humedades a pesar de ser una construcción reciente o fallas estructurales que usted considere que es una falla de construcción, solicite que un experto haga las revisiones del caso, junto con los documentos y planos de construcción antes mencionados y así determinar si la responsabilidad es de la Constructora o de la P.H. o de un Propietario.

Recuerde, si la culpa es de la Constructora, ésta está en la obligación de salir a sanear lo vendido si a ha lugar a ello.

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