En esta nota nos ocupamos del derecho real de propiedad horizontal, que pasó a estar regulado en el Código Civil y Comercial.
Por empezar, la ley 26.994 deroga a la ley 13.512 de Propiedad Horizontal (conf. art. 3 ) y trata la temática referida a este derecho real dentro del articulado del nuevo Código, específicamente entre los artículos 2037 y 2069.
Por su parte, el art. 1887 lo incluye en su enumeración de los derechos reales:
“ Enumeración . Son derechos reales en este Código:
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad comunitaria indígena;
d) la propiedad horizontal;
e) los conjuntos inmobiliarios;
f) el tiempo compartido;
g) el cementerio privado;
h) la superficie;
i) el usufructo;
j) el uso;
k) la habitación;
l) la servidumbre;
m) la hipoteca;
n) la anticresis;
ñ) la prenda.”
El art. 1888, por su parte, lo considera un derecho real sobre cosa propia.
El Nuevo Código sigue las líneas de la ley 13.512, de su decreto reglamentario y de la tendencia mayoritaria en materia jurisprudencial y doctrinal, incorporando también soluciones contenidas en algunos códigos procesales y leyes locales como, por ejemplo, la ley 941 de la ciudad de Buenos Aires.
Concepto
“ARTÍCULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titularfacultades de uso, goce y disposición material y jurídicaque se ejercen sobrepartes privativasy sobrepartes comunesde un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad y administración. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.”(la negrita es nuestra)
Es fundamental la existencia de unidades funcionales,que pueden consistir“en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tenganindependencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.”(conf. art. 2039)
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso comúndel inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcaruna o más unidades complementariasdestinadas a servirla. (conf. art. 2039)
Constitución del derecho
“ARTÍCULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio,el titular de dominio o los condóminosdeben redactar, por escritura pública,el reglamento de propiedad y administración, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad y administración se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.”(la negrita es nuestra)
El reglamento sigue siendo muy importante en la nueva regulación, dado que es el acto jurídico por el cual se constituye el estado de propiedad horizontal. Es decir, es el acto mediante el cual se afecta al inmueble a la propiedad horizontal.
Sin embargo, a diferencia de la ley 13.512, el Nuevo Código se ocupa con mayor detalle de cuestiones que en la actualidad son dejadas al reglamento, como las modalidades de las asambleas, las características del certificado de expensas y las funciones del administrador.
El Consorcio y los Subconsorcios
Siguiendo la postura mayoritaria, el consorcio es considerado persona jurídica. Tiene su domicilio en el inmueble y sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador (conf. art. 2044 y art. 148 inc. g, que lo incluye entre las personas jurídicas privadas)
En cambio, ningún artículo se ocupa de la conformación del patrimonio del Consorcio.
Como novedad, se regula la figura de los Subconsorcios:
“ARTÍCULO 2068.- Sectores con independencia .En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad y administración puede preverla existencia de sectores con independencia económica, funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.”(la negrita es nuestra)
Certificado de deuda y ejecución de expensas
El certificado de deuda expedido por el administrador estítulo ejecutivopara el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones (conf. art. 2048)
Se incorpora así una solución que existe en numerosos Códigos Procesales locales.
Como novedad, el art. 2050 establece expresamente que:
“ARTICULO 2050.- Obligados al pago de expensas.Además del propietario, y sin implicar liberación de éste,están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontallos que sean poseedores por cualquier título”.(la negrita es nuestra)
Por ejemplo, el caso de usufructuarios, o titulares del derecho real de uso o de habitación. No están incluidos los locatarios, dado que no son poseedores.
Certificado de “estado de deuda”
Uno de los deberes del administrador consiste en expedira pedido de parte interesada (vgr. propietarios, escribanos que deben otorgar una escritura traslativa de la propiedad de una unidad funcional, jueces, etc.),dentro del plazo de tres días hábileselcertificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes; (conf. art. 2067 inc. l)
Estoes muy importante para un potencial comprador, porque, dispone el art. 2049 quelos propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargoaun con respecto a las devengadas antes de su adquisición.
Modificaciones en cosas y partes comunes
En lugar de la unanimidad requerida por el art. 7 de la ley 13.512 para realizar obras nuevas, el art. 2051 del NCCC establece el siguiente principio:
“Mejora u obra nueva que requiere mayoría . Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes ,los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios ,previo informe técnico de un profesional autorizado. Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.”(la negrita es nuestra)
Sin embargo, el artículo 2052 requiere unanimidad cuando la mejora u obra nueva“gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial”o cuando“sólo beneficia a un propietario”.
Asambleas
A diferencia de la ley 13512, los artículos 2058 a 2063 regulan con bastante detalle las facultades de la asamblea de copropietarios, así como su convocatoria, quórum, mayorías y su registro en un libro de actas.
Respecto de las mayorías, el art. 2057 prescribe quereglamento de propiedad“sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.”
Si bien el art. 2056 inc. o) establece que elreglamento de propiedad horizontal debe contener la determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal, entendemos que el citado art. 2057 prescribe un “piso” de orden público pues la expresión “solo” debe interpretarse como limitante a las facultades de los redactores del reglamento, quienes pueden establecer una mayoría más rigurosa, pero no una menor.
Por otro lado, el art. 2060 dispone como regla, para las decisiones asamblearias que no exijan una mayoría especial, que“Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.”
La mayoría ya no es por persona como en la ley 13.512 si no que se requiere doble mayoría: número de unidades y partes indivisas con relación al conjunto.
Este riguroso sistema se morigera notablemente en el segundo párrafo del citado artículo:“La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.”
Es un sistema de adhesión tácita de parte de los consorcistas ausentes a los criterios que hayan obtenido mayor número de votos. Esta adhesión se concreta a través del silencio de los ausentes, pero obliga a una “notificación fehaciente”.
Consejo de propietarios
Adoptando una figura existente en numerosos reglamentos de copropiedad, se incorpora, como órgano optativo del Consorcio, al llamado Consejo de propietarios, que tendrá principalmente funciones de fiscalización de la administración y, excepcionalmente podrá suplir al administrador:
“ARTICULO 2064.- Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.”(la negrita es nuestra)
El Administrador
Los artículos 2065 a 2067 regulan las facultades del administrador, que puede ser persona humana o jurídica.
El administrador podrá ser removido sin expresión de causa y, entre otras obligaciones mencionadas en el art. 2067, deberá“… h) mantener asegurado el inmueblecon un seguro integral de consorciosque incluya incendio,responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;…”(la negrita es nuestra)
Como puede apreciarse, a diferencia de la actual ley, que solo establece la obligatoriedad de contratar un seguro de incendio, el Nuevo Código exige un seguro que incluya responsabilidad civil y “demás riesgos de práctica”.
Además, como una importante medida de protección para los adquirentes de unidades funcionales en edificios a estrenar,el administradordesignado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero. (conf art. 2066).
FUNDAMENTOS DEL ANTEPROYECTO DE CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL
Dr. Jorge Oscar Rossi
Doctor en Ciencias Jurídicas (Universidad de Morón), Abogado (U.B.A.) Profesor Titular de las materias “Teoría General de las Obligaciones”, y “Régimen Jurídico de los Consumidores y Usuarios”. Adjunto Regular de Contratos Civiles y Comerciales en la Universidad Abierta Interamericana.
