A la hora de establecer los aspectos legales de una comunidad de propietarios para determinar la pertenencia de cada uno de los espacios que conforman el inmueble, hay algunas cuestiones importantes a las que debemos prestar atención. En este caso vamos a abordar el concepto de la propiedad horizontal dentro de una comunidad, un asunto que nos afecta a muchos de nosotros y que debemos conocer si residimos en un edificio junto a otros vecinos.
Desde su creación, este concepto inmobiliario ha condicionado la forma en la que nos relacionamos dentro de una comunidad, por lo que se trata de un término fundamental para mantener un ambiente cordial y agradable bajo unas determinadas reglas o normas que deben cumplir todos los propietarios.
A continuación te vamos a explicar en qué consiste la propiedad horizontal, cuáles son sus características y qué diferencias existen con respecto a la propiedad vertical.
¿Qué es la propiedad horizontal?
La propiedad horizontal es una forma de copropiedad que existe entre los diferentes propietarios de un inmueble que se encuentra dividido en pisos. Este régimen de propiedad está recogido en el art. 396 del Código Civil español, el cual distingue a su vez dos tipos de derechos:
- Un derecho de propiedad singular y exclusivo sobre los elementos privativos propios (pisos o locales, plazas de parking, trasteros…).
- Un derecho de propiedad conjunto e inseparable sobre los elementos comunes del inmueble (escaleras, jardines, portales, buzones…).
Este último modo por el cual se regulan las relaciones de propiedad común es lo que se recoge en los fundamentos de la propiedad horizontal, cuyo contenido está basado en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
¿Cómo se constituye el régimen de propiedad horizontal?
Según señala la Ley de Propiedad Horizontal, se debe constituir mediante escritura pública presentada ante notario por parte de un propietario único o bien por los distintos propietarios comuneros, siempre y cuando reúnan el 100% del dominio del inmueble.
Mediante la formalización de esta escritura, se tendrá acceso al Registro de la Propiedad y se otorgarán opcionalmente los Estatutos en los que figurarán las diferentes reglas para el ejercicio de los derechos de propiedad, al igual que todos los aspectos relacionados con los gastos, la conservación del inmueble, etc.
Asimismo, una vez que la escritura sea entregada, se deberá crear y seguir un libro de actas. Este documento deberá reflejar los diferentes acuerdos que hayan sido alcanzados en las distintas Juntas de Propietarios, las cuales deben ser celebradas una vez al año como mínimo.
¿Cómo se divide la propiedad de los elementos comunes?
En la propiedad horizontal, cada piso, local o espacio privativo tiene asignada una cuota de participación en el inmueble, la cual refleja el porcentaje correspondiente a cada propietario con respecto a los elementos comunes que existan en el edificio. Esta cuota se fija dependiendo de los metros útiles del piso en relación con los del inmueble, su ubicación y el uso previsto de los distintos servicios y elementos comunes.
Aunque está sujeta a posibles modificaciones, dicha cuota establecerá la contribución en los gastos comunes de cada uno de los propietarios, y también proporcionará un voto ponderado en las Juntas de Propietarios que se celebren.
En dichas juntas, el administrador de fincas será el encargado de realizar las funciones de Secretario para velar por el correcto uso del edificio, las instalaciones, los servicios, los presupuestos… También se ocupará de realizar el balance anual de gastos e ingresos de la comunidad, así como de otros asuntos relacionados con la contabilidad, por lo que su labor es fundamental.
¿Cuáles son los elementos comunes en una propiedad horizontal?
Según indica el artículo 396 del Código Civil, son todos aquellos elementos necesarios para el adecuado uso y disfrute de los diferentes pisos de un edificio o los espacios que sean susceptibles de un aprovechamiento independiente.
Estos elementos comunes no se refieren solamente a los componentes inmuebles (como las columnas, las vigas…), sino que también pueden ser objetos muebles (un sofá en la planta baja, por ejemplo) o los servicios (fontanería, limpieza…).
A su vez, los elementos comunes se pueden dividir en esenciales (como las escaleras o las puertas), los cuales son indispensables para un correcto uso y disfrute de los propietarios de los diferentes pisos, y no esenciales (garajes, trasteros…), que pueden ser destinados a un uso singular y exclusivo por parte de uno o varios propietarios.
No obstante, cabe destacar que tanto los elementos esenciales como los no esenciales pertenecen a todos los propietarios que forman parte de la comunidad, aunque el uso y disfrute se destine a una o varias personas.
Los estatutos de la comunidad de propietarios
Los estatutos son uno de los documentos más importantes relacionados con la propiedad horizontal. Se trata de un conjunto de reglas que rigen aspectos como el uso o destino del inmueble, de sus pisos y locales, así como de otras normas relacionadas con los gastos, los seguros, la administración y gobierno de la comunidad, las reparaciones del edificio…
Aunque no son obligatorios, los estatutos deben ser conforme a la ley y al título constitutivo de la comunidad, por lo que conforman un instrumento jurídico de gran utilidad para regular su correcto funcionamiento. Asimismo, deben ser aprobados por unanimidad en la Junta de Propietarios para ser incluidos posteriormente en el Registro de la Propiedad donde esté inscrita la finca.
El contenido de los estatutos de una comunidad incluye los siguientes puntos:
- Normas de constitución y ejercicio del derecho de propiedad
- Normas sobre el uso o destino del edificio
- Normas sobre el uso o destino de los pisos o locales
- Normas sobre gastos
- Normas sobre gobierno y administración
- Normas sobre la utilización de instalaciones y servicios
- Normas sobre conservación y reparaciones
- Prohibición de actividades concretas
¿Cuáles son las normas de régimen interior en una comunidad de propietarios?
Por otra parte, el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge que los propietarios tienen la posibilidad de establecer normas de régimen interior para regular los detalles de la convivencia, así como la correcta utilización de los elementos y servicios comunes. Este reglamento de régimen interior puede contener preceptos relacionados con el encendido de la calefacción, el uso de la piscina, el horario de recogida de basuras…
Estas normas se pueden aprobar y modificar en primera convocatoria por mayoría del total de propietarios que, al mismo tiempo, representen la mayoría de las cuotas de participación; o bien en segunda convocatoria por mayoría de propietarios que representen más de la mitad de esas cuotas.
Cabe destacar que las normas de régimen interior pueden estar incluidas en escritura pública, pero no se verán reflejadas en el Registro de la Propiedad.
La importancia de la propiedad horizontal en complejos inmobiliarios
La propiedad horizontal no sólo tiene presencia en los edificios vecinales, sino que también se ha extendido a diferentes complejos inmobiliarios, como las Comunidades de Propietarios de Chalets o de Naves Industriales. En muchos de estos espacios se ha optado por la modalidad horizontal en lugar de vertical para establecer el uso común de elementos como jardines o telecomunicaciones por parte de los diferentes propietarios.
Diferencias entre la propiedad horizontal y la propiedad vertical
Mientras en la propiedad horizontal existe un derecho de pertenencia singular y exclusivo sobre elementos privativos propios, así como una cuota de propiedad determinada sobre elementos comunes, en la vertical es una propiedad única la que tiene la pertenencia de las diferentes viviendas o locales que componen el inmueble.
En este caso, el procedimiento más común es que el titular busque rentabilizar el edificio mediante su arrendamiento para algún fin concreto (comercial, profesional, cultural, recreativo…). Por tanto, en la propiedad vertical no se constituye una comunidad de propietarios, pero los dueños deben conservar el inmueble en buen estado y atender las obligaciones administrativas y fiscales correspondientes.
Para ejemplificarlo de un modo más sencillo, la propiedad horizontal se aplica en edificios que cuenten con viviendas particulares, como una comunidad de vecinos, mientras que la propiedad vertical atañe a un inmueble que pertenece a un único propietario, como un hotel, por ejemplo.
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