¿Cuántos votos en junta tiene el propietario de varios pisos o locales? ¿Su voto tiene el mismo valor que el del resto de propietarios?
- Votos en junta del propietario de varios pisos: voto único
- Mayorías y cómo se aplican
- Mayorías cualificadas
- Mayorías simples
- Unanimidad
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Cuando en una comunidad de propietarios hay una persona que es dueña de varios pisos o locales, siempre se plantea la pregunta: ¿Cuántos votos tiene en junta esa persona? ¿tiene tantos como pisos o locales le pertenezcan? ¿o solo ostenta un solo voto?
Votos en junta del propietario de varios pisos: voto único
El propietario de varios pisos tiene voto único en junta, ya que en las comunidades de propietarios rige el principio de «cada propietario, un voto», tal y como exige el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En él se establece un doble quórum para aprobar cualquier tipo de acuerdo (es decir, un número de votos y un porcentaje de cuotas de participación determinados). Ya sea por unanimidad, un tercio, tres quintas partes, mayoría doble, mayoría simple, etc., se necesita la mayoría que corresponda, en cada caso, tanto del número de propietarios como del total de coeficientes. Si no se logra la referida doble mayoría, el acuerdo no estará debidamente adoptado.
Asimismo, la jurisprudencia al respecto interpreta que el voto del propietario titular de varios pisos o locales se contabiliza como el de un solo propietario en cuanto a personas, mientras que sus coeficientes de participación suponen la suma de todos sus inmuebles.
Mayorías y cómo se aplican
Fuente: https://bit.ly/2X3Xqho
Teniendo claro lo anterior, veamos cuál es el régimen de mayorías que fija la Ley, las cuales varían en función del tipo de acuerdo a adoptar:
Mayorías cualificadas
En estos casos, la Ley exige el voto -en la mayoría que corresponda- tanto de propietarios como de cuotas de participación, sin que quepa su aprobación sólo por mayoría de asistentes.
- Para asuntos concretos que se refieren al total de propietarios (independientemente de que se reúnan en primera o segunda convocatoria), por ejemplo, asuntos relacionados con el servicio de conserjería o mejoras no necesarias, se requiere el voto a favor de tres quintas partes de los propietarios, siempre que representen las tres quintas partes del total de cuotas de participación.
- Para la instalación de infraestructuras comunes de telecomunicaciones, aprovechamiento de energías renovables o acceso a nuevos suministros energéticos, se requiere el voto a favor de una tercera parte de los propietarios y que a su vez, representen la tercera parte de las cuotas de participación.
- Para realizar obras o establecer servicios comunes con el fin de suprimir barreras arquitectónicas, se necesita la aprobación de la mayoría de propietarios, siempre y cuando representen la mayoría de las cuotas de participación.
Ejemplo
En un edificio de diez pisos con la misma cuota de participación, cinco de ellos pertenecen a la misma persona.
En las votaciones en junta que exijan alguna de las mayorías anteriores, esta persona contará con un voto (aunque tenga cinco pisos), pero su cuota de participación será del 50 por ciento (la del resto de vecinos es del 10 por ciento).
Por tanto, si a la reunión solo asiste este propietario y dos vecinos más, la cuota de participación será del 80 por ciento. Así pues, si dos de los vecinos -independientemente de quienes sean- votan a favor y uno en contra, el acuerdo quedará aprobado en cualquiera de las mayorías cualificadas.
En cambio, si solo asistiesen a la junta tres vecinos propietarios de un piso cada uno, la votación no podría realizarse al no cumplir el mínimo de mayorías en cuotas de participación.
Mayorías simples
Para otros asuntos -no regulados expresamente en el art. 17 de la LPH- es necesario el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación (la mitad más uno).
En este tipo de asuntos, se permite aprobar los acuerdos en segunda convocatoria con el voto favorable de la mayoría de los asistentes, siempre que esta mayoría represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Ejemplo
Tomando como ejemplo el descrito anteriormente: si a la reunión asisten tres vecinos, cada uno de ellos dueño de un piso, y dos de ellos votan a favor en segunda convocatoria, el asunto quedará aprobado.
En cambio, si asisten tres vecinos y uno de ellos es el dueño de los cinco pisos, el acuerdo solo quedará aprobado en segunda convocatoria si el propietario de los cinco pisos vota a favor.
Unanimidad
Para acuerdos no previstos en el art. 17 de la LPH que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos, se requiere la aprobación de todos los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
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