La junta de comunidad de propietarios puede ser ordinaria y se realiza una vez al año o extraordinaria que se convoca en cualquier momento. Están conformadas por todos los propietarios del edificio que tiene como objetivo decir lo que se hará en la comunidad de propietarios.
La junta de propietarios es el órgano encargado de la comunidad en asuntos relacionados con la administración y el mantenimiento. Está también mantiene informados a los propietarios de lo que sucede en la comunidad.
Tabla de contenido
- 1 ¿Qué es una Junta de propietarios?
- 2 ¿Cómo constituir una junta de propietarios?
- 3 Tipos de juntas de Comunidad de propietarios
- 3.1 1. Juntas ordinarias
- 3.2 2. Juntas Extraordinarias
- 3.3 3. Juntas de propietarios vía online
- 4 ¿Cuál es el procedimiento para convocar una junta de vecinos?
- 5 Plazo para presentar una Junta de la Comunidad de propietarios
- 5.1 a. En las Juntas Ordinarias
- 5.2 b. En las Juntas Extraordinarias
- 6 ¿Quiénes pueden acudir a la junta de propietarios?
- 7 ¿Qué es el acta de la junta de la Comunidad de propietarios?
- 7.1 ¿Cómo se válida la junta de propietarios?
- 7.2 ¿Cómo se determinan las cuotas de la Junta de propietarios?
¿Qué es una Junta de propietarios?
La junta de propietarios es el órgano de gobierno, con personalidad jurídica y reconocida legalmente. La cual se encuentra regulada por la ley de Propiedad Horizontal y son las encargadas de regular la convivencia entre los vecinos.
Está formada por todos los propietarios de locales, garajes y pisos de un edificio o de una urbanización de casas que tengan zonas comunes. Los principales objetivos de este organismo son:
- La gestión de los servicios de la comunidad.
- Distribuir los gastos de mantenimiento de los servicios.
- Negativa a autorizar la instalación de un ascensor, a pesar de contar con vecinos discapacitados
La junta se encarga de establecer las normas de convivencia para todos los inquilinos y propietarios.También de aprobar el plan de ingresos y gastos y de las cuentas de la comunidad.
Los estatutos de la comunidad de propietarios por los cuales se rige la junta de propietarios por lo general los realiza el promotor de la obra. Éste los presenta ante el notario y se encarga de entregar una copia a los propietarios al momento de la compraventa.
Cuando el promotor no realiza los estatutos, serán los propietarios quienes deben hacerlo en una Junta Extraordinaria. Allí deben establecerlos y presentarlos para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
La finalidad del registro de los Estatutos es que las normas establecidas se apliquen a los propietarios actuales y a los futuros compradores.
¿Cómo constituir una junta de propietarios?
Para la constitución de una Junta de Propietarios es necesario convocar a todos los propietarios de la urbanización o del edificio. En caso de haber locales, plazas de garaje, trasteros o pisos aún sin ser vendidos, el promotor será el encargado de actuar como representante.
La primera reunión que se haga se procede al nombramiento temporal de los miembros de la Junta de Propietarios. Los cargos son un Presidente, un Tesorero o Administrador y un Secretario.
Estos cargos pueden ser nombrados a través de un sorteo, votación o turno rotatorio entre los propietarios. También debe registrarse el Libro de Actas donde se deben registrar todas las decisiones que acuerden los propietarios.
Este registro permite que se gestione un Código de Identificación Fiscal (CIF), se abre una cuenta para gastos e ingresos. También se establecen las cuotas mensuales para el mantenimiento y la conservación de la Comunidad de Vecinos.
Tipos de juntas de Comunidad de propietarios
Los tipos de juntas de propietarios son las siguientes:
1. Juntas ordinarias
Este tipo de juntas se convocan anualmente y son donde se aprueban los presupuestos y las cuentas para todo el año. También se puede tratar cualquier otro asunto que sea de interés para la comunidad.
La convocatoria para esta junta debe ser con al menos seis días de antelación a la celebración.
2. Juntas Extraordinarias
Este tipo de juntas pueden ser convocadas cada vez que se consideren necesarias, según lo estipulado en el artículo 16 Ley de Propiedad Horizontal. Hasta un máximo de veinte al año o ninguna durante el año no hay ninguna exigencia de convocatorias periódicas.
El plazo para la convocatoria no se exige, pero sí que todos los propietarios deben tener conocimiento de la misma. Este tipo de junta se puede realizar sin que sea convocada por el presidente, siempre que la decidan la totalidad de los propietarios.
3. Juntas de propietarios vía online
Esta es una nueva modalidad que aún no se encuentra regulada por la Ley de Propiedad Horizontal. Para que sean reconocidas legalmente y evitar posibles impugnaciones, es necesario que todos los propietarios se conecten de acuerdo con lo indicado en la convocatoria.
La junta debe realizarse en la vivienda del presidente o en la sede del administrador, debido a que debe hacerse en un espacio físico. Esto permite a quienes no puedan conectarse vía online puedan asistir personalmente y así no se verán perjudicados sus derechos.
¿Cuál es el procedimiento para convocar una junta de vecinos?
El procedimiento para convocar una junta de propietarios se encuentra estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 16.2. Este comienza con una convocatoria por escrito que por lo general lo hace el Presidente. También la puede hacer un 25% de los propietarios.
La ley exige que la convocatoria debe indicar el día, la hora y el lugar de la celebración de la junta. Esto es necesario para que los propietarios sepan dónde deben acudir, la ley autoriza que se pueden hacer fuera de la comunidad. Pero siempre que sea un lugar cercano o que tenga mayor comodidad.
La convocatoria también debe indicar de manera específica los asuntos a tratar con los propietarios. Cuando en la convocatoria no consta los asuntos a tratar no tendrá ninguna validez. Aunque la asistencia sea voluntaria, el propietario tiene derecho a conocer previamente los asuntos a tratar.
El conocimiento con antelación del tema a tratar en la junta le permite al propietario decidir su asistencia y su postura.
Lo importante en la convocatoria es que los asuntos a tratar puedan comprenderse fácilmente.
A la convocatoria se le debe adjuntar una relación de morosos, para que sepan que si se presentan a la junta no pueden votar. Cuando esto no se hace no se puede negar el derecho a voto del propietario moroso.
Esto puede originar la anulación de la convocatoria y de la misma Junta. Debido a que no se le ha permitido al propietario el pago de sus obligaciones antes de la celebración de la junta.
Plazo para presentar una Junta de la Comunidad de propietarios
El plazo para entregar la convocatoria a la junta de propietarios lo establece en el artículo 16.3 de la Ley de Propiedad Horizontal. Estos son los siguientes:
a. En las Juntas Ordinarias
Las juntas ordinarias deben ser citadas en un plazo mínimo de seis días de antelación contados a partir de la recepción de la convocatoria.
b. En las Juntas Extraordinarias
La ley no establece un plazo previo, pero sí exige que todos los propietarios tengan conocimiento de la convocatoria. Lo recomendable para este tipo de juntas es que la convocatoria se haga con veinticuatro horas de antelación.
¿Quiénes pueden acudir a la junta de propietarios?
La persona legalmente autorizada para acudir a la junta es el propietario y será quién puede emitir su voto. Éste puede delegar su voto en otra persona que le represente, sea o no parte de la comunidad.
A la junta también puede asistir el administrador y cualquier otra persona que el tema a tratar sea de su interés. Estos pueden ser técnicos de seguridad o de la edificación, representantes de empresas de servicio. Los cuales no tienen derecho al voto sólo que sean propietarios o representante de alguno de ellos.
Para que un propietario sea representado en una junta tiene que emitir una autorización firmada y fechada. Esto de acuerdo con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 15.
En caso de que un propietario quiera asistir a la junta acompañado de una persona ajena a la comunidad, debe notificarlo. Porque la asistencia de un familiar, notario, abogado o cualquier otra persona requiere de la aprobación de la junta. Esto se debe hacer antes del inicio de los temas a tratar durante la junta.
¿Qué es el acta de la junta de la Comunidad de propietarios?
El acta de la junta de propietarios es un documento muy importante porque contiene la vida de la Comunidad. Está formado por los acuerdos que se vayan estableciendo en las juntas de propietarios.
Lo que suceda en una Junta de propietarios tiene que reflejarse en las actas que debe redactar el administrador. Estas además deben llevar la firma del secretario y del presidente de la Comunidad.
El acta es un aspecto muy importante en las juntas porque si se presenta algún problema relacionado con la Junta debe revisarse su contenido.
¿Cómo se válida la junta de propietarios?
La junta es válida por el quórum, que es cantidad de propietarios que se requiere que depende si es la primera o segunda convocatoria. Porque la cantidad de asistente que se requiere es diferente para cada una de las convocatorias.
La celebración de la junta en primera convocatoria requiere de la mayoría de propietarios que representen la mayor parte de cuotas de participación. Esto significa que si a la reunión no asiste el número de propietarios suficiente para alcanzar quórum, no se celebrará la reunión.
Cuando esto ocurre hay que esperar a la fecha y hora establecida para la segunda convocatoria. Para la segunda convocatoria no exige un quórum o una asistencia mínima para proceder a celebrar la junta.
¿Cómo se determinan las cuotas de la Junta de propietarios?
La ley establece que todos los propietarios deben obligatoriamente participar y de forma proporcional con el mantenimiento de la comunidad. Esto significa que tiene que asumir una serie de gastos y el pago que serán las cuotas que debe pagar.
Las cuotas que servirán para cubrir los gastos ascensor, seguridad, luz, áreas deportivas, jardines, servicio de portería, entre otros. Este pago se puede hacer anual, semestral, trimestral o mensual.
La Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 9.1 establece que a estas cuotas se le deben agregar un porcentaje adicional del 5%. Este será una reserva por si se presentan situaciones imprevistas.
